Traspaso de un negocio en funcionamiento

Una la de las alternativas que tienes a la hora de emprender es adquirir un negocio en funcionamiento, pero igualmente debes prestar atención porque no se trata de una operación exenta de riesgos.

Aquí encontrarás información para advertir en qué debes fijarte a la hora de aceptar un traspaso, cómo determinar el precio y cuáles son los pasos a seguir durante el proceso para evaluar realizar la inversión o mejor empezar de cero.

En detalle:
 1. Qué es un traspaso de negocio
 2. Cesión de contrato de arrendamiento
    Fallecimiento del arrendatario
    Arrendatario es una sociedad
 3. Valorar la adquisición de un traspaso
 4. Determinar el precio de un traspaso
 5. Trámites
 6. Fiscalidad
 7. Conclusiones

1. Qué es un traspaso de negocio

Fíjate en tu zona, verás que es común el traspaso de bares, restaurantes y peluquerías, pero también puedes encontrar otros negocios como academias.

De esta manera, el traspaso de negocio es un contrato, y como tal se establece en el artículo 1255 del Código Civil:

“Artículo 1255. De los contratos. Disposiciones generales.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

No lo confundas con el arrendamiento del local, pues lo que adquieres es el derecho de seguir explotando el negocio. Si bien es cierto que con el traspaso del negocio también adquieres los derechos y obligaciones presentes en el contrato del arrendamiento de ese local y deberás pagar el alquiler al propietario del inmueble.

2. Cesión de contrato de arrendamiento

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece:

“Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.”

Por consiguiente, si el contrato de arrendamiento no especifica nada o lo remite directamente a la Ley, no es necesario el consentimiento del propietario del inmueble pero se le debe notificar el cambio (por ejemplo mediante el envío de un burofax) y este tiene derecho a aumentarte el alquiler en un 20% por cesión del contrato de arrendamiento.

Por otro lado, si el contrato indica expresamente que para ceder o traspasar el local es necesaria la autorización previa del arrendador (propietario), este podrá pedir alguna contraprestación a cambio de su consentimiento.

También te puedes encontrar con la posibilidad de que el contrato prohíba esta cesión, en ese caso no podrías proceder salvo en el supuesto de que sea una sociedad la que esté realizando una actividad empresarial. Aquí puedes sopesar adquirir la empresa comprando sus participaciones, por lo que no se consideraría traspaso, sino cambio de titularidad de la sociedad.

Fallecimiento del arrendatario

Se encuentra recogido en el artículo 33 de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos:

“Artículo 33. Muerte del arrendatario.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.”

En este caso los herederos legales pueden continuar con el negocio y tienen dos meses para notificarlo al propietario pero este último no tiene derecho a aumentar el precio del alquiler.

Arrendatario es una sociedad

Cuando el titular del negocio es una sociedad es posible transmitir el negocio incluso con la cláusula de prohibición de cesión en el contrato de arrendamiento. También de esta manera se evita el incremento del 20% en el precio del alquiler por parte del propietario del inmueble.

Pero no es tan ventajoso como parece, pues para realizar esta operación debes comprar la titularidad de la empresa adquiriendo sus participaciones. ¿Qué implicaciones tiene obtener la titularidad de una sociedad? Que adquieres tanto los derechos de explotación de la actividad económica como las obligaciones de la sociedad, es decir, los contratos con el personal y su antigüedad, las deudas contraídas con proveedores y las obligaciones (deudas) con Hacienda o la Seguridad Social, por citar algunos ejemplos.

Para formalizar el contrato será necesaria la presencia de notario tal como establece el artículo 106 de la Ley 1/2010 de Sociedades de Capital.

“Artículo 106. Documentación de las transmisiones.

1. La transmisión de las participaciones sociales, así como la constitución del derecho real de prenda sobre las mismas, deberán constar en documento público.

   La constitución de derechos reales diferentes del referido en el párrafo anterior sobre las participaciones sociales deberá constar en escritura pública.

2. El adquirente de las participaciones sociales podrá ejercer los derechos de socio frente a la sociedad desde que ésta tenga conocimiento de la transmisión o constitución del gravamen.”

3. Valorar la adquisición de un traspaso de negocio

Como buen emprendedor primero debes asegurarte de que el negocio funciona correctamente, así como el verdadero motivo por el que se traspasa el establecimiento. Las motivaciones más comunes son la falta de tiempo, por jubilación o porque los descendientes familiares no quieren hacerse cargo del negocio familiar.

Si sospechas que el actual propietario quiere desprenderse de su negocio porque no es rentable debes considerar que quizá necesites invertir más esfuerzo que empezar de cero. Para ello deberás solicitar o recabar toda la información económica y financiera posible.

Después convendría analizar el sector y la ubicación, pues existe la posibilidad de que el negocio que deseas obtener se encuentre en pleno proceso de cambio, no siendo este el mejor momento para embarcarse.

Además, no debes olvidar las posibles restricciones legales como una cláusula en el contrato de arrendamiento del local que no permita este traspaso de negocio.

Una vez que ya tienes claro que sí quieres invertir en ese establecimiento tendrás que ponerle un precio y negociar con la otra parte hasta alcanzar un acuerdo. No te olvides que la renta de alquiler se puede incrementar un 20%, conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

4. Determinar el precio de un traspaso de negocio

Cabe señalar que el precio de un traspaso es negociable, no es aconsejable que aceptes el primer precio que te muestren sobre la mesa. Deberás invertir un poco de tu tiempo para calcular el rango de precios que se encuentran a tu alcance y te permiten emprender a un coste razonable, entonces podrás negociar hasta que ambas partes lleguéis a un acuerdo.

Si bien el procedimiento para determinar un precio podría ser un poco más complicado porque no dispones de los datos del coste de poner en marcha ese negocio en concreto hasta obtener el volumen actual de clientela y facturación (ingresos) para contrastarlo con el precio de negocios similares en la zona.

Para ello es necesario que exista comunicación y transparencia con la otra parte. Por lo que deberás solicitar toda la información posible, por ejemplo:

• Contrato de arrendamiento para cotejar las cláusulas de la cesión del contrato de arrendamiento.
• Permisos y licencias con las que cuenta el establecimiento. En este apartado debes conocer las licencias necesarias para que el establecimiento pueda operar legalmente, esto es, conocer el mercado en el que quieres adentrarte para no llevarte sustos tras la visita de un inspector, por ejemplo.
• Antigüedad, es decir, cuánto tiempo lleva operando en el mercado. De esta forma podrás hacerte una idea del volumen de clientela y su fidelidad. Dicho de otra manera, la denominada cartera de clientes.
• Imagen de marca y posicionamiento en el mercado. Al tratarse de bienes intangibles es difícil adjudicarles un precio, pero puedes examinar las opiniones sobre el establecimiento en las redes sociales y en las páginas de ranking como tripadvisor para apreciar su reputación.
• Plantilla o capital humano. Ver las condiciones del personal, su antigüedad, los tipos de contratos, etc.
• Mobiliario y su estado (equipos, maquinaria, vehículos, existencias...) para conocer si puedes reutilizar total o parcialmente los bienes incluidos en el negocio. Por ejemplo, para un bar tendrías que verificar que tanto las mesas como las sillas y las máquinas de café o cámara frigorífica se encuentran en perfecto estado y se pueden utilizar. En caso contrario deberás contar con el desembolso para hacerte con los elementos que debes reemplazar por otros nuevos.
• Inventario de existencias. Aunque parece una cuestión insignificante, es interesante conocer la cantidad de bienes que dispone la empresa para su venta y que pasarás a administrar personalmente, pues tienen su propio valor. Siguiendo con el ejemplo de un bar podríamos incluir las bebidas alcohólicas o los refrescos en esta partida.
• Facturación y costes de los últimos años. Coteja los ingresos por ventas y los costes de explotación del negocio (proveedores, suministros como agua y luz, alquiler, salarios de los empleados en plantilla…) para advertir si el negocio es provechoso. Si dispone de contabilidad o si se trata de una empresa, solicita los balances de situación, cuentas anuales y la cuenta de pérdidas y ganancias de los últimos años.
• Utiliza las declaraciones de Hacienda para confirmar que las cifras de ventas coinciden con los ingresos declarados.
• Estado de las deudas, solicita los certificados de estar al corriente de pago en la Agencia Tributaria y Seguridad Social, así como el de otros proveedores.

Así pues, debes tener en cuenta el precio de adquisición (precio del traspaso) y cuánto tardarías en recuperar la inversión.

No te olvides de comprobar las condiciones en las que se encuentra el local y evaluar si necesita reforma o compra de mobiliario y material:

1. Si no es necesario, el coste inicial coincide con el coste del traspaso.
2. Si incurres en estos gastos los debes añadir al precio del traspaso para saber cuánto te costará continuar con el negocio.

Una vez conocidos todos estos datos, debes marcarte un precio mínimo y máximo para negociar con la otra parte hasta llegar a un acuerdo. Ni que decir tiene que intentes siempre acercarte a tu precio mínimo para reducir al máximo tu inversión para emprender.

Mencionar que si encuentras recelo o evasivas al solicitar información deberás considerar buscar otro negocio o establecimiento.

Si por falta de tiempo o por urgencia no puedes calcular el precio del traspaso y el actual dueño está de acuerdo, podéis encargar la valoración objetiva e independiente de un profesional.

5. Trámites en el traspaso de un negocio

Después de pactar un precio por el traspaso empieza una fase intermedia antes de que puedas centrarte en rentabilizar tu nuevo negocio. Entre estos trámites encontramos:

1. Cesión del contrato de arrendamiento (artículo 32 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos) conforme a las cláusulas de dicho contrato.
2. Licencia de apertura. Debes acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad en la licencia de apertura del establecimiento, salvo que adquieras una sociedad, en ese caso no se produce cambio de titularidad. Ten presente que cada comunidad autónoma tiene sus propios requisitos y particularidades.
3. Depósito de la fianza del alquiler según la comunidad autónoma en la que se encuentre el negocio, acorde a la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos:

   “Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.

   1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
   2. Con objeto de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de las políticas públicas, la normativa que regule el depósito de fianza a que se refiere el apartado anterior determinará los datos que deberán aportarse por parte del arrendador, entre los que figurará, como mínimo:
      1. Los datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.
      2. Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.
      3. Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada.”

4. Impuestos. De forma muy resumida, el traspaso de negocios no está sometido al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ni al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se continúa con la actividad. Sin embargo, sí tributarán por estos impuestos si se venden por separado los activos (maquinaria, vehículos, etc.).

6. Fiscalidad en el traspaso de un negocio

Este apartado puede generar confusiones porque la fiscalidad puede abarcar un gran abanico de impuestos dependiendo de las circunstancias particulares del traspaso:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Impuesto de Sociedades (IS), si se trata de una sociedad.

Así lo justifican el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, así como el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/1992, en relación con el conjunto de todos los bienes transmitidos. Recogidos, además, en una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2288-10 de 25 de octubre de 2010.

“Artículo 7. Operaciones no sujetas al impuesto. No estarán sujetas al impuesto:

1.º La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley.”

En lo que se refiere al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dispone lo siguiente:

"Artículo 7. Transmisiones patrimoniales. Hecho imponible.

1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

1. Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

5. No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas” las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”

No obstante, si se transmiten los bienes del negocio por separado podría estar sujeto a los siguientes tributos:

• Los inmuebles y vehículos tributarían por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• El resto del patrimonio como maquinaria u otros bienes tributarían por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Con respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si el que transmite el negocio es una persona física tributará mediante este impuesto la ganancia o pérdida patrimonial derivada del traspaso del negocio aplicando los tipos según la cantidad obtenida. Esta ganancia patrimonial se calcula deduciendo al importe del traspaso el valor neto de los bienes y derechos entregados (ganancia = importe del traspaso – valor neto de los bienes y derechos entregado), conforme al artículo 37 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

 “Artículo 37. Normas específicas de valoración.

1. Cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda:
   6. De un traspaso, la ganancia patrimonial se computará al cedente en el importe que le corresponda en el traspaso.
      Cuando el derecho de traspaso se haya adquirido mediante precio, este tendrá la consideración de precio de adquisición.”

En el caso de que sea una sociedad la que transmita el negocio, esta renta deberá tributar mediante el Impuesto de Sociedades (IS).

Por último, si el propietario del inmueble o la finca percibe una cantidad por ese traspaso conforme a las cláusulas del contrato de arrendamiento, tributará mediante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento del capital inmobiliario, pudiendo aplicar una deducción por renta obtenida de forma irregular en el tiempo.

7. Conclusiones del traspaso de un negocio

Como habrás podido apreciar a lo largo de este escrito, si bien es una opción a tener en cuenta a la hora de emprender; adquirir un traspaso de un negocio puede ser muy similar a empezar desde cero, pues deberás valorar si el negocio es viable y no te librará de realizar los cálculos necesarios para estimar un precio con el que poder negociar para más adelante iniciar los trámites y, por fin, pasar a formar parte del tejido productivo de tu país.