Rendimientos del capital inmobiliario - IRPF

Rendimientos del capital inmobiliario

Rendimientos de capital inmobiliario

Son todos los que provienen del arrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos o los derechos reales sobre ellos.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni subarrendados no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino rentas presuntas, cuya cuantificación se realiza mediante el régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias. Exceptuándose la vivienda habitual, los solares no edificados y las fincas rústicas, cuya titularidad tampoco da lugar a rentas presuntas.

Rendimiento Neto del Capital Inmobiliario = Rendimientos íntegros del capital inmobiliario – Gastos deducibles

Se computarán como rendimientos íntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquiriente, cesionarios, arrendatario, o subarrendatario, incluido el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o el IGIC en Canarias.

Gastos deducibles

  • Todos los necesarios para la obtención de los rendimientos, con el límite de los rendimientos íntegros para los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación. El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes.
  • El importe del deterioro sufrido por el uso o el transcurso del tiempo en los bienes que producen los rendimientos.

Gastos que habitualmente son deducibles (gastos necesarios para la obtención de rendimientos):

  • Los tributos y recargos no estatales, y las tasas, recargos y contribuciones especiales estatales siempre y cuando los pague el propietario y no tengan carácter sancionador. En particular, el IBI y la tasa por recogida de basuras.
  • Saldos de dudoso cobro si está justificada tal circunstancia, dándose por justificada cuando:
    • El deudor se halle en situación de concurso.
    • Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles tales como las primas de seguro, cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales (administración, portería, vigilancia,etc. es decir, gastos de comunidad), los gastos de formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión constitución de derechos y de defensa jurídica relativos a ellos.
  • Cantidades destinadas a la amortización.
  • Los intereses de capitales ajenos invertidos (préstamos, por ejemplo) en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
  • Los gastos de conservación y de reparación de todo tipo a excepción de los gastos destinados a ampliación o mejora.

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes, aplicando el citado límite.

Reducción por arrendamiento de vivienda

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60% respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, sea cual sea la edad del arrendatario.

Rendimientos irregulares de capital inmobiliario

Tendremos rendimientos irregulares de capital inmobiliario:
  1. Cuando el plazo de generación de la renta supere los 2 años, siempre que se impute a único período impositivo. El cómputo del período de generación en el caso de que estos rendimientos se cobren de forma fraccionada, deberá tener en cuenta el número de años de fraccionamiento.
  2. O cuando la renta se obtenga de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se impute en un único período impositivo. Tales rentas tan sólo pueden ser:
    • El importe cobrado por el traspaso del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
    • Las indemnizaciones recibidas por el propietario por daños o desperfectos.
    • Las cantidades percibidas por la constitución o cesión de un usufructo vitalício.

Sobre la cuantía del rendimiento neto resultante se aplicará una reducción del 30 % que no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales. Esta reducción es compatible con la reducción por alquiler de vivienda.

Rendimientos en parentesco

Cuando el adquiriente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real sea el cónyuge o pariente del contribuyente, incluidos afines, hasta el 3º grado de parentesco:

El rendimiento neto total debe ser mayor o igual al importe que resultaría de aplicar el régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias.

El rendimiento neto del capital inmobiliario nunca podrá ser inferior al:

  • El 2% del valor catastral del inmueble
  • El 1,1% del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados en los 10 períodos impositivos anteriores.

Imputación de rentas inmobiliarias

Se tributa por los bienes inmuebles urbanos distintos de la vivienda habitual, que no estén ni arrendados ni afectos a la actividad económica del contribuyente.

Los bienes inmuebles sobre los que nunca imputaremos rentas son:

  • Inmuebles rústicos.
  • Vivienda habitual.
  • Vivienda arrendada.
  • Vivienda afecta a actividades económicas.
  • Los bienes inmuebles en construcción y los no susceptibles de uso urbanísticas (por ejemplo, declarado en ruina).

Cuando se tribute la renta a imputar será:

  • El 2% del valor catastral del inmueble
  • El 1,1% del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados en los 10 períodos impositivos anteriores.
  • En caso de no haber valor catastral, el 1,1% del 50% del mayor de los dos siguientes, el precio, contraprestación o valor de adquisición y el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

La imputación de rentas inmobiliarias no tiene gastos deducibles.

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