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Los préstamos son el instrumento de financiación a largo plazo más utilizado tanto por las familias como por las empresas, existiendo en el mercado multiples opciones que nos permitirán ajustar las caracterísitcas del préstamo a nuestras necesidades o las de nuestra empresa.

Guía de contratación de préstamos bancarios

En detalle:
1.- Definición
2.- Características
  2.1.- Plazo
  2.2.- Garantías
  2.3.- Comisiones y gastos
  2.4.- Modalidades garantías y cálculo
3.- Tipos de interés
  3.1.- Interés fijo
  3.2.- Interés variable
4.- Modalidades de préstamos específicas
  4.1.- Hipotecas ordinarias
  4.2.- Préstamos al consumo

Ten en cuenta que:
  • En un préstamo no sólo es importante el tipo de interés
  • En los préstamos de pequeño importe hay que tener cuidado con las comisiones iniciales
  • En un préstamo a un año, una comisión de formalización del 1,50% equivale a más que sumar un 1,50% al tipo de interés
  • Dependiendo del tipo de préstamo los gastos de formalización pueden ser muy elevados, caso de una hipoteca
  • Repasar las condiciones de cancelación anticipada nos puede evitar muchos disgustos
  • Cuidado con las financieras de vehículos, además de tener elevadas comisiones de cancelación y formalización suelen realizar la reserva de dominio, mantienen la propiedad, del vehículo de tal modo que no podemos vender el vehículo sin su consentimiento

1.- Definición de préstamo

Podemos decir que un préstamo es un sistema de financiación que permite a una persona física o jurídica adquirir un determinado bien o servicio, financiando una parte de su coste a medio y largo plazo.

En este sentido una operación de préstamo se caracteriza por tener una duración definida, un procedimiento de cálculo y modificación del tipo de interés fijado en el momento de su contratación. Por otra parte su finalidad suele estar perfectamente definida en el momento de su formalización. Así pues se trata de operaciones vinculadas a su finalidad, de hecho en el momento de su solicitud una de las cuestiones que se plantean es la finalidad del préstamo, esto es, para qué vamos a utilizar el dinero.

En cuanto al plazo de amortización, si bien una vez contratado podemos modificarlo, tan sólo en los créditos con amortización vía préstamo dicho plazo no se encuentra definido inicialmente, pues en cada disposición del crédito formalizamos un nuevo préstamo con un plazo de amortización fijado en ese momento.

2.- Características

2.1.- Plazo

Viene prefijado desde el momento de su contratación, siendo el abanico más habitual aquel que comienza en los dos años y concluye a los treinta años, si bien pueden encontrarse operaciones con mayores plazos de amortización. Esta gran amplitud de los plazos va vinculada a las garantías del préstamo, así un préstamo a dos años suele tener una garantía personal mientras que un préstamo a treinta años suele tener una garantía hipotecaria.

Existe una tendencia natural a alargar los plazos de las operaciones de financiación para así reducir las cuotas, sin embargo esta ampliación no es proporcional, esto es, llega un momento en el que por mucho que extendamos el plazo de amortización la cuota prácticamente se mantiene inalterada.

Gráfico evolución cuota de un préstamo frente a incrementos en el plazo

Tabla de evolución de la cuota de un préstamo de 100.000 € ante el alargamiento en el plazo

Plazo/Interés 4% 5% 6% 7%
10 Años 1.012,45 € 1.060,66 € 1.110,21 € 1.161,08 €
15 Años 739,69 € 790,79 € 843,86 € 898,83 €
20 Años 605,98 € 659,96 € 716,43 € 775,30 €
25 Años 527,84 € 584,59 € 644,30 € 706,78 €
30 Años 477,42 € 536,82 € 599,55 € 665,30 €
35 Años 442,77 € 504,69 € 570,19 € 638,86 €
40 Años 417,94 € 482,20 € 550,21 € 621,43 €
45 Años 399,58 € 466,01 € 536,28 € 609,70 €
50 Años 385,71 € 454,14 € 526,40 € 601,69 €

Gráfico de evolución del capital amortizado en un préstamo durante sus tres primeros años en función de plazo y del tipo de interés

Gráfico evolución capital amortizado de un préstamo en los primeros tres años de vida

Tabla de evolución del capital amortizado de un préstamo de 100.000 € en sus primeros tres años de vida

Plazo/Interés 4% 5% 6% 7%
10 Años 25.929,79 € 24.956,70 € 24.003,09 € 23.069,67 €
15 Años 15.515,25 € 14.498,67 € 13.525,99 € 12.597,74 €
20 Años 10.410,09 € 9.428,26 € 8.513,55 € 7.665,21 €
25 Años 7.426,45 € 6.507,59 € 5.676,26 € 4.929,21 €
30 Años 5.501,27 € 4.656,41 € 3.915,93 € 3.273,04 €
35 Años 4.178,64 € 3.411,11 € 2.760,99 € 2.217,04 €
40 Años 3.230,36 € 2.539,50 € 1.975,21 € 1.521,25 €
45 Años 2.529,47 € 1.912,39 € 1.427,29 € 1.052,84 €
50 Años 1.999,71 € 1.452,17 € 1.038,66 € 732,92 €

Una vez estudiados los anteriores gráficos y tablas cada uno podrá sacar sus propias conclusiones con gran facilidad.

2.2.- Garantías

Lógicamente la contratación de un préstamo está sujeta a la aportación de una serie de garantías. En el caso de los préstamos con garantía personal la cuantía de la garantía puede ser superior al 200 % del principal solicitado. Por ejemplo en el caso de solicitar un préstamo de 10.000 € difícilmente la entidad bancaria nos aceptará la operación si no le aportamos unas garantías superiores a los 20.000 €. En el caso de los préstamos con garantía hipotecaria o real la cuantía de la garantía suele situarse por encima del 100 % pues la entidad bancaria, en el mejor de los casos, nos dejará capital suficiente para acometer el pago del 100 % del valor de tasación del inmueble.

Tipos de garantías:
  1. Reales;  estas garantías son las exigidas en operaciones de muy larga duración, habitualmente más de diez años, siendo la garantía un inmueble que se encuentra directamente vinculado al préstamo y que responde de su pago. Así si las cuotas del préstamo no son atendidas en su vencimiento lo primero que hará la entidad financiera para cobrar la deuda será embargar dicho inmueble. Debemos resaltar que no siempre el embargo del inmueble cubre la totalidad de la deuda contraída en dicho momento.
  2. Personales; se habla de garantía personal cuando no existe ningún inmueble directamente vinculado al préstamo y por tanto esta nos concede el préstamo basándose en nuestra solvencia teórica. Así la entidad a través de nuestra capacidad de generación de ingresos y nuestro patrimonio estima nuestra capacidad para hacer frente a las cuotas. En estos casos suele ser de gran importancia la experiencia previa que tenga la entidad financiera con el titular del préstamo. Hay que destacar que el hecho de que aunque ninguno de los bienes del titular del préstamo se encuetre directamente vinculado con el préstamo, en caso de impago la entidad bancaria iniciará la ejecución de las garantías del mismo, esto es, depósitos, inmuebles, incluso nóminas o pensiones hasta la cuantía del salarío mínimo profesional.
  3. Pignoraticias; se trata de utilizar como garantía del préstamo un capital depositado en la misma entidad financiera que nos concede el préstamo. En estos casos lo más habitual es que la entidad nos solicite como garantía una cantidad equivalente a la suma del principal más los intereses del préstamo. Evidentemente mientras este capital actúa como garantía no podemos disponer de el, si bien suele estar remunerado utilizándose para ello contratos de depósitos bancarios.
  4. Avalistas; se trata de la implicación directa de terceras personas en la operación de préstamo de tal modo que ante la falta de pago de los titulares del préstamo la entidad financiera podrá dirigirse contra estos últimos para que atiendan el pago. Así es habitual que una entidad bancaria solicite avalistas cuando: la capacidad de pago de los titulares no está clara o cuando las garantías presentadas no son suficientes o muy justas para el riesgo admitido por la entidad.
Recuerde: de un préstamo el titular o titulares responden con la totalidad de su patrimonio, presente y futuro.

2.3.- Comisiones y gastos

Los costes de un préstamo están agrupados en función del momento de la vida del préstamo en que nos encontremos. Así tendremos:

  • Comisión apertura y gastos de formalización, son todas las comisiones y gastos en los que incurrimos para su contratación: fedatario público, tasaciones, etc.
  • Intereses, durante la vida normal del préstamo tan sólo deberemos de hacer frente a los intereses devengados en cada período de liquidación sin tener que hacer frente a otro tipo de gastos o comisiones.
  • Gastos por modificaciones, si realizamos amortizaciones anticipadas, lo cancelamos anticipadamente, o modificamos sus características deberemos hacer frente a comisiones y gastos, si bien muchas de estas comisiones son negociables y en ocasiones no se liquidan.
  • Gastos al vencimiento, en el caso de algunas modalidades, como son los préstamos o créditos hipotecarios, al vencimiento de la operación debemos de hacer frente a los gastos de levantamiento de hipoteca, esto es, de nuevo hemos de acudir al notario para obtener una escritura de levantamiento de hipoteca que a su vez deberemos presentar en el registro de la propiedad.

En cuanto a las liquidaciones todos los préstamos se liquidan con una frecuencia, predeterminada en el momento de la contratación, mensual, trimestral, cuatrimestral o anual. Esta cuota esta compuesta habitualmente de intereses y amortización. Así en cada cuota liquidaremos los intereses generados por el capital pendiente hasta dicha fecha más una parte de dicho capital, siempre y cuando no se trate de un préstamo con carencia, bien sea esta de principal, de intereses o total.

2.4.- Modalidades

Las operaciones de préstamo las podemos clasificar en función de múltiples variables, siendo las clasificaciones más habituales las realizadas a través de las garantía de la operación, tipo de interés y de sus características de cálculo y liquidación.

2.4.1.- En cuanto a sus garantías

  1. Préstamos personales, son aquellos préstamos cuya garantía es personal, pudiendo ser su titular, y por tanto quien aporta la garantía, tanto una persona física como una persona jurídica, empresa. Este tipo de operaciones se caracteriza por tener períodos de amortización iguales o inferiores a los siete años. Evidentemente siempre existen excepciones, como es el caso de los préstamos para la adquisición de vehículos dentro de las economias domésticas, donde nos podemos encontrar con plazos de amortización situados en el entorno de los diez años.
  2. Hipotecarios, se trata de aquellos préstamos donde la principal garantía está aportada por uno o más inmuebles que se encuentran directamente vinculados a la operación de financiación mediante escritura pública. En estos casos el préstamo o hipoteca se documenta en una escritura que es presentada al registro de la propiedad y que grava al inmueble o inmuebles en cuestión. En este caso lo más habitual es que estas operaciones tengan plazos de amortización elevados situados entre los diez y los treinta años, pudiéndose encontrar préstamos hipotecarios con mayores plazos de amortización.

2.4.2.- En cuanto a las modalidades de cálculo y liquidación

En este caso las modalidades o tipos de préstamos hacen que para un mismo principal, tipo de interés y plazo de amortización la cuantía de las cuotas así como el montante total de intereses satisfecho varíe sustancialmente. Sin embargo en todos los casos la cuota de un préstamo viene dada por la suma de los intereses devengados en el período liquidado más la amortización correspondiente a dicho período.

  1. Préstamos con cuota constante o sistema francés

    Se trata del sistema de cálculo más utilizado en la actualidad pues aparentemente es el más sencillo, puesto que la cuota no varía a menos que varíe el tipo de interés o el plazo de amortización lo que aparentemente le dota de una gran transparencia.

    Fórmulas de cálculo

    Cálculo de la cuota:

    Fórmula para el cálculo de la cuota de un préstamo con cuota contastante Siendo:
    n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres, años.
    i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado (misma periodicidad que la duración n).

    Cálculo de los intereses devengados en cada cuota:

    fórmula para el cálculo de los intereses devengados en la cuota de un préstamo

    Gráfico de evolución de las principales magnitudes que integran la cuota del préstamo con cuota constante:

    Gráfico de evolución de las magnitudes que conforman la cuota de un préstamo con cuota constante

    Como se puede observar en el gráfico de evolución del préstamo la parte de intereses de la cuota es decreciente, pues según vamos amortizando capital los intereses devengados en el periodo siguiente son menores. Sin embargo se ha de tener en cuenta que por mucho que ampliemos el período de amortización de un préstamo, esto es su duración, los intereses devengados en la primera cuota siempre serán los mismos puesto que la fórmula utilizada para el cálculo de intereses no tiene en cuenta la duración total del préstamo sino el número de días que hemos mantenido el capital pendiente sin modificar. Por ejemplo, si tomamos los datos con los que se ha elaborado el gráfico: un préstamo de 100.000 € a un 5 % de interés con pago mensual tendremos: intereses = 100.000 x 0,05 x 30 / 360 = 416,66 €. Esta cantidad permanecerá invariable sea cual sea el período de amortización del préstamo.

    La consecuencia de esto es que lo único que hace que disminuya la cuota cuando alargamos el plazo de amortización del préstamo es la reducción de la cantidad amortizada en las primeras cuotas. Así si seguimos con los datos del ejemplo nos encontramos que por mucho que ampliemos el plazo la cuota mínima de nuestro préstamo se situará en el entorno de los 420 €, pues este sistema de cálculo siempre incluye en las cuotas la totalidad de los intereses devengados en el período.

  2. Préstamos con cuota decreciente o amortización constante

    Se trata de una modalidad de cálculo poco extendida, si bien se trata de aquella modalidad que menor carga de intereses genera, puesto que la cantidad amortizada en cada cuota es siempre la misma lo que incrementa la velocidad de amortización con respecto a un préstamo en sistema francés. Este hecho hace que el importe de los intereses devengados a partir de la primera cuota sea inferior al devengado en un préstamo con cuota constante.

    Fórmulas de cálculo

    Cálculo del capital amortizado en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de la parte de amortización de un préstamo con cuota decreciente Siendo:
    n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres, años.

    Cálculo de los intereses devengados en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de los intereses devengados en la cuota de un préstamo Siendo:
    i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado (misma periodicidad que la duración).

    Debemos recordar que, en este caso, la cuota será la suma de las dos cantidades obtenidas anteriormente.

    Gráfico de evolución de las principales magnitudes que integran la cuota del préstamo con amortización constante y cuota decreciente:

    Gráfico de evolución de las magnitudes que conforman la cuota de un préstamo con cuota decreciente

    Como podemos observar en el gráfico la cuota va aminorando su importe en la misma proporción que disminuye el montante de intereses devengados.

    En relación con un préstamo calculado según el procedimiento de cuota constante nos encontramos con que si bien la cuota inicial es superior al final de la vida del préstamo la cuota final es sensiblemente inferior por lo que transcurrido sobre el 40 % del período de amortización nos encontraremos con que la cuota satisfecha es igual o inferior a un préstamo calculado según el sistema francés.

  3. Préstamos con cuota creciente en progresión aritmética

    Esta modalidad de préstamos es utilizada en las operaciones de financiación para la adquisición de viviendas protegidas. Se caracteriza por que su cuota es creciente en razón de una cantidad fija que se incrementa en cada anualidad o período de liquidación. Esto hace que lógicamente la cuota no sólo varíe en función del tipo de interés devengado en cada momento, sino que además año a año su importe se incrementa en función de la diferencia de la progresión. Cabe destacar que si bien financieramente es equivalente a un préstamo calculado según el procedimiento de cuota constante, el montante de intereses devengados durante la vida del préstamo es claramente superior.

    Fórmulas de cálculo

    Cálculo del capital amortizado en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de la cuota de un préstamo en progresión aritmética Siendo:
    n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres, años.
    i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado (misma periodicidad que la duración n).
    d = es la diferencia de la progresión. Observamos que si d=0 obtenemos la fórmula de cálculo del sistema francés.

    Cálculo de los intereses devengados en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de los intereses devengados en la cuota de un préstamo

    Hay que tener en cuenta que en función de la diferencia con la que se trabaje en la progresión la diferencia existente entre la cuota inicial y final puede crecer sustancialmente, pudiéndose llegar en casos extremos a que las cuotas iniciales sean inferiores al importe de los intereses devengados en ese período. Si esto último sucediera, nos podríamos encontrar con que durante los primeros períodos nuestra deuda con la entidad financiera crece.

    Gráfico de evolución de las principales magnitudes que integran la cuota de un préstamo en progresión aritmética, cuota creciente

    Como podemos observar en el gráfico la cuota va creciendo según avanzamos en el préstamo.

    En relación con un préstamo calculado según el procedimiento de la cuota constante nos encontramos con que si bien la cuota inicial es inferior al final de la vida del préstamo la cuota final es sensiblemente superior, al igual que el montante de los intereses satisfechos.

  4. Préstamos con cuotas crecientes en progresión geométrica

    Al igual que en el caso de los préstamos en progresión aritmética en este caso la cuota también es creciente si bien a discrepancia de los anteriores donde la diferencia en la cuota se basaba en una cantidad fija en cada modificación, en el caso de esta modalidad el incremento a su vez es creciente pues se basa en un porcentaje de la cuota que se devenga en cada momento. Este hecho hace que la diferencia existente entre la cuota inicial y final pueda ser mayor que en el caso anterior.

    Con este tipo de operaciones de préstamos se ha de tener un especial cuidado pues aquí el efecto de la razón sobre la cuota es muy importante y nos podemos encontrar con que las primeras cuotas no absorban la totalidad de los intereses devengados. En esta situación una vez pagada la cuota y puesto que esta no supera el importe de los intereses generados nos encontramos con que nuestra deuda se ha incrementado.

    Fórmulas de cálculo

    Cálculo del capital amortizado en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de la cuota de un préstamo en progresión geométrica Siendo:
    n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres, años.
    i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado.
    q = razón de la progresión geométrica que sirve para determinar las cuotas al multiplicar la primera de ellas por dicha razón y así sucesivamente.

    Cálculo de los intereses devengados en cada cuota:

    Fórmula para el cálculo de los intereses devengados en la cuota de un préstamo

    Gráfico de evolución de las principales magnitudes que integran la cuota del préstamo en progresión geométrica, cuota creciente

    Gráfico de evolución de las magnitudes que conforman la cuota de un préstamo con cuota creciente en progresión geométrica
  5. Préstamos con carencia

    Un préstamo con carencia es un préstamo donde inicialmente las cuotas no atienden el pago de un componente de la cuota o de la cuota en su totalidad, si bien transcurrido dicho período las cuotas se calcularán conforme a alguno de los procedientos descritos con anterioridad.

    Se dice que un préstamo tiene carencia de principal cuando durante el período de carencia las cuotas tan sólo están formadas por los intereses devengados, de tal modo que no amortizamos nada del principal. A esta modalidad responden, por ejemplo, los préstamos del Instituto de Crédito Oficial. Así mismo se dice que un préstamo tiene carencia total cuando durante un determinado período no pagamos nada, cosa muy distinta a que no se devenguen intereses. En estos casos lo que sucede es que según va transcurriendo el tiempo nuestra deuda va aumentando en función de los intereses devengados en cada liquidación.

    Gráfico de evolución de las principales magnitudes que integran la cuota del préstamo:

    Gráfico de evolución de las magnitudes que conforman la cuota de un préstamo con carencia de capital

    Esta modalidad de amortización es muy interesante en el entorno de la empresa pues es muy habitual que una inversión en inmovilizado tarde un tiempo en ser productiva al 100 % de tal modo que utilizando esta fórmula de financiación podemos ajustar la cuantía de las cuotas a la generación de recursos del nuevo inmovilizado.

3.- Tipos de interés

El tipo de interés, sobre todo a partir de la entrada en vigor de Basilea II, es el equivalente al precio que compensa el riesgo que asume la entidad bancaria al prestar dicho capital. Así cuanto mayor es el riesgo de impago que comporta la operación para la entidad mayor será el tipo de interés que nos pedira. Evidentemente este riesgo tiene una gran relación con las garantías aportadas. En el caso de los préstamos con garantía hipotecaria el nivel de riesgo es inferior al que asume la entidad con los préstamos con garantía personal, de hecho algo conocido por todo el mundo es que una hipoteca tiene un menor tipo de interés que un préstamo con garantía personal. Por otra parte cabe destacar que la contratación de un préstamo con garantía personal comporta un mayor nivel de gastos, tanto en el momento de la formalización como en el momento de su cancelación. Es importante recordar esto, pues en ocasiones se puede tender a contratar un préstamo con garantía hipotecaria para acceder a un menor tipo de interés amortizándolo en un corto período de tiempo. En este caso si el período de amortización no es lo suficientemente largo, puede suceder que la diferencia de tipos de interés no absorba el incremento de costes de contratación.

En cuanto a las modalidades de tipo de interés que puede tener un préstamo podemos agruparlas en dos: interés fijo o interés variable.

3.1.- Interés fijo

En estos casos el préstamo devenga el mismo tipo de interés durante toda su vida, esto es, desde el momento de su contratación hasta su vencimiento. Esta modalidad de intereses es muy habitual en los casos de los préstamos al consumo, préstamos con garantía personal y préstamos de pequeño importe.

Así si vamos a contratar un préstamo con interés fijo deberemos estar muy atentos a su cuantía y la tendencia del mercado pues si nos equivocamos nos podremos encontrar con que estamos pagando un exceso de intereses durante toda la vida del préstamo. Hay que tener en cuenta que las cancelaciones anticipadas y modificación de características están muy reguladas en el caso de los préstamos con garantía hipotecaria pero mucho menos en el caso de los préstamos con garantía personal.

3.2.- Interés variable

Los préstamos a interés variable se caracterizan porque el tipo de interés que devengan es revisado con una cierta periodicidad. En este sentido las frecuencias de revisión varían mucho dependiendo del tipo de préstamo, así nos podemos encontrar con préstamos cuya frecuencia de revisión de intereses sea trimestral, semestral, anual e incluso plurianual.

En este tipo de préstamos lo que deberemos tener en cuenta no es tanto cada cuanto tiempo me revisan el tipo de interés sino la referencia y diferencial utilizado en la revisión. El hecho de que la frecuencia de revisión sea corta lo único que implica es que mi préstamo tendrá un precio ajustado al mercado, para lo bueno y para lo malo, en todo momento. Sin embargo si que es de gran importancia el índice de referencia utilizado, pues dependiendo de dicho índice de referencia el coste final del préstamo puede variar sustancialmente.

Para la actualización del tipo de interés de una operación de préstamo lo más habitual es que se acuda a uno de estos grupos de tipos de interés: mercado interbancario o índices de referencia del mercado hipotecario.

  1. Mercado interbancario

    El mercado interbancario es el mercado en el que operan las distintas entidades financieras formalizando operaciones de préstamo a distintos plazos entre el día y el año. Así fruto de dichas operaciones interbancarias diariamente la Federación Europea de la Banca elabora una serie de promedios para cada período tomando los datos de las posiciones ofertadas por el conjunto de bancos más representativos de la zona euro.

    Estos tipo de promedios son los utilizados habitualmente para referenciar las operaciones a medio y corto plazo tanto en el caso de los préstamos como en el caso de los créditos y líneas de anticipo.

  2. Índices de referencia del mercado hipotecario

    Este conjunto de índices de referencia son elaborados por el Banco de España en función de los datos aportados por las distintas entidades financieras durante el mes precedente. Teniendo en cuenta que estos índices de referencia son los utilizados en las operaciones de préstamo a medio y largo plazo es de vital importancia una correcta negociación, pues las diferencias existentes entre unos y otros son muy importantes.

    Hay que tener en cuenta que cuando se contratan préstamos referenciados a estos índices es muy habitual que se les adicione un diferencial por lo que tendremos en cuenta el resultado final que tiene sobre el índice dicho diferencial, así como las equivalencias finales.

3.2.1.- Definiciones de los distintos índices de referencia oficiales, Agosto de 2019:

  • Tipo hipotecario entre 1 y 5 años vivienda libre de préstamos otorgados por el conjunto de entidades.
  • Tipo hipotecario a más de tres años vivienda libre de préstamos otorgados por el conjunto de entidades.
  • Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Este índice se elabora a través de la rentabilidad media de la deuda pública en el mercado secundario, es un buen índice siendo habitual que se le incorpore un diferencial positivo. Una importante ventaja de este índice es su total transparencia, esto es, no intervienen las entidades financieras en la toma de datos para su cálculo, es posible que sea por esto que es el índice de referencia menos ofertado del mercado.
  • Euribor a 1 año: Se trata de un índice muy similar al Mibor a 1 año, sólo que se elabora a través de los datos aportados por la Federación Europea de la Banca, debería de ser el sustitutivo natural del Mibor a 1 año en caso de que este dejara de publicarse.
Gráfico evolución de los tipos de interés oficiales

4.- Modalidades de préstamos específicas

4.1.- Hipotecas ordinarias

Se trata de una operación de préstamo destinada a la adquisición de un inmueble, estando dicho inmueble directamente relacionado con el préstamo.

Cuestiones a tener en cuenta en la contratación de una hipoteca:

  1. Sistema de amortización y cálculo, los sistemas de amortización y cálculo son los habituales, Sistema Francés ó cuota constante, Amortización constante o cuota decreciente, Progresión Geométrica o Aritmética con cuota creciente, con Carencia de capital.
  2. Tipo de interés, no difieren en nada de lo ya comentado en el apartado de tipos de interés pudiendo devengar tanto tipos de interés fijos, como variables.
  3. Plazo de amortización, normalmente los préstamos hipotecarios se contratan a largo plazo, sobre todo en el caso de las operaciones contratadas por particulares para la adquisición de vivienda. En cualquier caso superar el plazo de los 30 años no es nada aconsejable.
  4. Frecuencia de pago, lo más habitual es que la frecuencia de pago sea mensual, si bien en el caso de las empresas o autónomos sería más interesante que la frecuencia de liquidación fuera superior, trimestral.
  5. Elevación a público del contrato de hipoteca. Las hipotecas son elevadas a público mediante escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, de esta forma cualquier interesado en conocer el estado de cargas de un inmueble podrá verificar si sobre el recae alguna hipoteca, pues dicho registro es público.
  6. Es requisito imprescindible la realización de una tasación previa a la contratación de la hipoteca. En este apartado cabe recordar que es muy habitual que las entidades bancarias no acepten tasaciones de otras entidades tasadoras que las directamente relacionadas con ellas, por lo que es importante tener clara la aceptación del riesgo crediticio por la entidad antes de acometer la tasación. Tenga presente que la realización de la tasación supone un coste que abonará el solicitante del préstamo. Hay que tener en cuenta que la Ley Hipotecaria indica, como regla general, que el importe máximo de una hipoteca es del 80 % del importe de la tasación en el caso de las viviendas y del 60 % en el resto de los inmuebles.

    Otro aspecto importante que recoge la Ley Hipotecaria, si bien no es habitual su utilización por las entidades bancarias, es el hecho de que si el valor de tasación del inmueble, una vez contratado el préstamo, desciende más de un 20 % sobre la tasación original la entidad bancaria puede solicitar:

    • Ampliar la hipoteca a otros bienes.
    • Que el deudor devuelva la totalidad del préstamo.
    • Que el deudor devuelva la parte del préstamo que exceda de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para calcular su cuantía inicial.
    Estas cuestiones pueden tener una gran relevancia en momentos de ralentización del mercado inmobiliario, sobre todo si los préstamos se han contratado con períodos de amortización muy elevados. Recordemos que cuando contratamos un préstamo con un plazo de amortización igual o superior a 30 años las cantidades amortizadas en los primeros años se puede calificar de ridículas en relación con el principal del préstamo.
  7. Seguro de incendios a favor de la entidad bancaria, en la Ley Hipotecaria se establece la obligatoriedad de contratar un seguro de incendios sobre los inmuebles hipotecados a favor de la entidad financera.
  8. Impuestos y tasas asociadas a su contratación, puesto que los préstamos hipotecarios se documentan mediante escritura pública inscribible en el registro de la propiedad nos encontraremos que la propia formalización del préstamo esta sujeta al pago de una serie de impuestos y tasas. En este sentido cabe destacar las siguientes:
    • Tasas notariales, la firma de la escritura de hipoteca esta sujeta al pago de las preceptivas tasas notariales, tasas que se devengan tanto por la firma del documento original como de las preceptivas copias simples y autorizadas. En este caso hay que tener presente que las tasas notariales se calculan en este caso en función de la cuantía del documento firmado, esto es la denominada responsabilidad hipotecaria ( la cuantía de la responsabilidad hipotecaria se sitúa entre el 150 % y el 250 % del principal del préstamo)
    • Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas devengarán el 1,00 % sobre su cuantía, hay que recordar que la cuantía de una escritura de hipoteca no es el nominal del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria. Puesto que se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas es posible que su cuantía varíe de unas comunidades autónomas a otras a la vez que en el caso de determinados titulares, jóvenes, discapacitados, etc. también puede variar. En este sentido es interesante que revise su cuantía en su comunidad autónoma.
    • Registro de la propiedad, la presentación e inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de hipoteca esta sujeta a una tasa.

4.2.- Préstamos al consumo

Los denominados préstamos al consumo no son más que préstamos con garantía personal destinados a la adquisición de un bien o servicio por parte de una persona física. Si bien tan sólo difieren de los contratados por una persona jurídica en su cuantía pues en el resto de sus características son idénticos.

Cuestiones a tener en cuenta en relación con los préstamos al consumo

  • Aunque la garantía de estos préstamos es la solvencia del titular, sin estar vinculado ningún inmueble directamente, hay que tener en cuenta que de un préstamo se responde con todo el patrimonio actual y futuro.
  • Debemos tener especial cuidado con las comisiones y gastos de formalización y cancelación. Toda la legislación vigente tiende a proteger al consumidor en relación con la contratación, modificación y cancelación de hipotecas, pero no dice nada en cuanto a las operaciones de préstamos con garantía personal.
  • En estos préstamos hay que prestar una especial atención a las comisiones de apertura. Por ejemplo en un préstamo de 10.000 € con una comisión de apertura del 1 % con un mínimo de 150 €, la comisión de apertura que pagamos es del 1,50 % y hasta que el nominal del préstamo no sea de 15.000 € realmente no se nos aplicará una comisión de apertura del 1 %.
  • En el caso de las operaciones con cuotas iniciales bajas o con cantidades pendientes hasta su vencimiento se trata de préstamos con carencia por lo que al final el montante de intereses satisfechos es superior al de un préstamo liquidado de manera ordinaria, por ejemplo mediante el sistema de cuota constante.
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